京東囤地千畝無錢建物流
來 源：21世紀經濟報道發表日期：2012-04-27
從2009年開始，京東商城在全國密集購買倉儲用地，如今，3年過去了，手握約1800畝土地的京東商城，仍在被倉儲困擾。
4月22日，在京東商城位于上海市嘉定區馬陸鎮的京東網上商城第二物流中心，同時也是京東商城在華東地區的百貨、圖書等商品的倉儲中心，本報記者看到運送貨物的車輛絡繹不絕，但和京東位于上海的另外2個倉儲中心一樣，這里是京東商城租賃的倉庫。一位工作人員告訴21世紀經濟報道的記者，“由于業務擴張，該倉儲中心已經無法滿足現有需求，過兩天，百貨等商品將從該中心分拆出去，換到另外一處新倉儲，租賃物業的地址已經選定了”。
與馬陸鎮相隔半小時車程，是上海市嘉定工業區北區制造企業云集的婁塘鎮。2009年12月，京東商城就宣布在此處獲得了一塊占地260畝的工業用地。如今，該用地才破土動工，京東計劃將此處打造成華東區總部。與該地塊相鄰處，諸多民房仍未拆遷完畢。不過，集裝箱宿舍已經落成，負責項目樁基工程的上海市機械施工有限公司工作人員已經入住。一位京東商城工作人員告訴記者，“估計華東區總部投入使用得到2015年，其間，京東仍得租賃倉庫使用”。
一邊是密集買地但并不急于開工，一邊是無自有倉儲可用，京東商城葫蘆里到底賣的什么藥？國藥控股電子商務項目經理魯振旺評論說，“在電商行業中，京東買地不算多。雖然它買得起地，但不一定就蓋得起”。截至發稿前，京東商城公關總監李靜以正在開會為由，并未回應相關提問。
手持土地1800畝？
京東商城密集拿地始于2009年。
當年，京東商城透過媒體報道稱，京東商城分別在江蘇宿遷、上海嘉定拿下共計約560畝的土地，其中，江蘇宿遷的購地價格在2000萬美元、上海嘉定的購地成本約在3億元人民幣。此后，京東不斷有拿地信息被披露。不過，由于京東商城在各地注冊的分公司名稱眾多且不同，通過“中國土地掛牌網”以及各地的國土局網站能夠查到的京東商城購買土地信息共有4例。除了位于上海嘉定區的上述土地之外，可查到的京東商城購買了包括位于廣州、北京、武漢的土地超過800畝。其中，廣州工業園共計250余畝的用地花費3360萬元，武漢東吳大道南、高橋北地塊共計250畝用地花費3610萬元，而位于北京亦莊開發區的約300畝土地京東花費2.95億元。此外，京東商城位于成都的約300畝的用地購買已經基本敲定。同時，有媒體報道其曾在2010年在北京拿下200畝用地。綜合計算，京東商城手持土地數量或達到1800畝，其中，直接與倉儲用地相關的土地面積達1500畝。
過去3年，京東商城手持的土地數量翻了6番。2009年底前，京東商城完成兩輪融資共計3100萬美元，彼時，其手持的土地數量僅有位于江蘇宿遷的 300畝。2011年初，京東商城宣布完成了C輪融資，共計融資超過10億美元。此后，京東商城宣布將在截至2013年底的3年內，斥資超50億元打造物流體系。據不完全統計，京東商城總計買地投入不足10億元，其余資金用于涉及物流相關的信息系統研發建設、運輸配送隊伍打造等。魯振旺稱，“京東商城賬面現金不足30億元，其余為供應商賬款”。
50億建設金缺口
盡管手持的土地數量同比翻了6番，但京東仍不得不依賴租賃物業以滿足發展需求。
21世紀經濟報道的記者在京東商城華東各物流中心了解到，隨著業務的增長，京東商城在過去三年，已經將倉庫由1個變成了2個，又增加到了3個，最近，又將分拆成4個。而這些物流倉儲中心都是租賃物業。華北區也面臨同樣的問題：在過去三四年間，京東商城的倉儲物流中心由1個增加到4個。華東區一位京東商城工作人員稱，“也就是2011年開始，我們在上海才聽說了京東商城這家公司做物流，之前，根本不知道這家公司(物流中心)。”
由于選址和物業奇缺等原因，京東商城位于上海的3個物流中心，理想狀態下，最短的距離相隔15分鐘車程，最遠的距離在1個小時。而位于北京的華北物流中心，也被分割在北京市昌平區、朝陽區等不同地區內。按照京東商城CEO劉強東的規劃，京東商城將在全國建設位于上海、北京、武漢、成都、廣州五地的一級倉儲物流中心，并肩負地區總部職能。此外，在沈陽、濟南、西安、南京、杭州、福州、佛山、深圳設立二級物流中心。但是，該計劃從2007年就有雛形，迄今仍未落地。對此，魯振旺評論稱，“京東的現金流狀況使得他們有錢買地，沒有錢建設倉儲中心。”他稱，建設倉儲物流中心花費大頭在后面，包括基礎設施投資、貨架、叉車、庫存軟件、防火設施、排水設施等。
過去數年，倉儲物流建設成本飆升。資料顯示，沃爾瑪在2004年-2005年間，位于深圳龍崗大工業區的倉儲中心4萬平米花費1.6億元，合計4000元/平米； 2011年，英國零售商樂購在嘉善建設的物流中心，倉儲面積5.5萬平米，花費超過5億元，合計約9000元/平米。魯振旺稱，國藥控股建設倉儲中心的每平米造價在6000元-8000元，京東商城今年陸續動工的5個一級倉儲物流中心面積約在80萬平米，以最低價計算，這些倉儲物流中心總造價約在50億元。“這使得仍然虧損的京東商城，面臨巨大的運營壓力。”
困獸之斗
“我們現在倉儲都在上海郊區，租賃的倉庫一年租金才幾十萬。” 京東商城倉儲中心一位員工表示，不明白京東為何要花那么多的錢自建。然而，京東商城在自建倉儲物流中心上，似乎并無太多選擇。身為國際電商巨頭的亞馬遜，已初步在中國市場完成了買地自建物流中心的布局。從2007年開始，亞馬遜已經在京東商城布局過的地區以及布局以外的地區，建設了11個運營中心和倉儲物流中心。而正是基于對于物流的整合，使得亞馬遜在運營效率上不斷提高。剛創立時，物流執行成本占總銷售的20%，如今，采用了物流集約的方式，使得該成本下降到了占總銷售額比例的8.5%。而京東商城正受制于分散倉儲的弊端。前述京東商城的一位工作人員稱，“有時候，我們會遇到消費者的訂單中既有圖書、也有百貨、還有家電等產品，那么，我們在訂單執行的時候，就要開著車跑到青浦的家電庫，又跑到嘉定的百貨庫，還要跑一遍服裝庫。而最早的時候，在一個庫取就可以了”。
魯振旺說，從行業發展狀況看，供應鏈整合以及資源實力競爭是關鍵，因此，京東商城啟動自建物流的戰略是對的，但是，“問題在于錢從哪里出？”
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