以房養老試點近兩年參與者寥寥 曝四大風險問題
來 源：法制日報發表日期：2016-06-07
中國保監會“以房養老”試點兩年即將到期，然而，上海保監局副局長李峰近日在“上海論壇”上透露，截至5月20日，全國參與“以房養老”共78人59戶，辦完所有流程的是47人38戶。這在60歲人口已達到2.16億（截至2015年）的人口大國，可謂滄海一粟。
“以房養老”作為養老保險的第三支柱，只是解決老年貧困化的一個可能選項，只能為少數人的補充養老錦上添花，不可能也不應該成為養老保險的主體。
老百姓考慮房價上漲，抵押房產獲得的養老金太低。保險公司擔心房價走低，得不償失，同時還面臨無法實現房產價值的法律風險。
目前只有保監會的一份部門規范性文件來規范“以房養老”市場，法律效力比較低，一旦出現糾紛，這個文件到底能不能為投保人提供保護，是未知數。
以房養老”這一曾被稱為破解養老難題的大招，卻在實際推行過程中意外遇冷。
2014年7月1日，我國開始在北京、上海、廣州、武漢四個城市試點“以房養老”。至今年6月30日，兩年試點到期。
最新的數據是這樣的——上海保監局副局長李峰近日在“上海論壇”上透露，截至5月20日，全國參與“以房養老”共78人59戶，辦完所有流程的是47人38戶。這一數字在60歲人口已達到2.16億（截至2015年）的人口大國，可謂滄海一粟。
早在今年年初，保監會召開座談會，要求“以房養老”試點城市——北京、上海、廣州、武漢進一步擴圍。同時，也總結了試點過程中遇到的問題，如試點工作推進一年多以來，很多人對這種新的養老方式還不是很了解，存在一些疑慮，響應者寥寥。
不僅是參保對象熱情不高，另一端的保險公司對“以房養老”也并不熱心。到目前為止，參與“以房養老”試點的保險公司中，僅有幸福人壽一家推出了相關產品。
對于一個在海外已成熟，政府也力推的保險產品，為何參保對象和保險公司雙方都不感興趣？倫理道德風險、法律風險、政策風險以及市場風險，或許是答案的出口。
倫理道德風險
“以房養老”不符合傳統
2015年3月25日，幸福人壽首款“以房養老”項目，即老年人住房反向抵押養老保險產品獲批上市。
所謂“反向抵押養老保險”，是一種將住房抵押與終身養老年金保險相結合的創新型商業養老保險業務，也就是擁有房屋完全產權的老年人，將其房產抵押給保險公司，繼續擁有房屋占有、使用、收益和經抵押權人同意的處置權，并按照約定條件領取養老金直至身故；而在老年人身故后，保險公司獲得抵押房產處置權，處置所得將優先用于償付養老保險相關費用。
也就是說，通過“以房養老”，房屋可以從超長期的耐用消費品，轉變成一種具有相當流動性的資產。通過一次性的金額給付或者是終身年金給付，實現房屋既有居住性，又有流動性、收益性的統一。
2015年4月10日，在北京、上海和武漢同時簽署了“以房養老”第一單。截至今年5月20日，北京、上海、廣州、武漢四地共計59戶、78位老人參與“以房養老”。參與的老人每月從幸福人壽拿到的養老金從3000元到1萬多元不等，月領金額最高的一位上海老人，每月可領1.9萬元。
在幸福人壽的產品定位中，“以房養老”主要是針對無子女老人和失獨老人。這樣的定位標準，也凸顯出老年人住房反向抵押養老保險在中國面臨的首要尷尬——對社會觀念和傳統倫理的挑戰。
“中國是反哺式的養老方式，養兒防老，老人的房子由兒女繼承也是天經地義的，要打破這個倫理觀念很難。”中國社科院社會政策研究中心研究員唐鈞向記者坦言，“住房反向抵押養老保險”在很大程度上并不符合中國國情。
在記者的走訪中，九成以上受訪老人均表示，我國傳統觀念就是“養兒防老”和“家產傳后”，房產更愿意留給子女繼承，交給銀行、保險公司處理看起來很不靠譜，也容易使親人之間產生隔閡。
同時，記者走訪北京市多個小區發現，在接受采訪的幾十位老人中，幾乎所有子女在身邊的老人都不大愿意接受“以房養老”。至于空巢老人、失獨老人等特殊人群，目前北京市的一些城區已啟動居家養老醫療服務，一些老人在家門口即可享受專業的養老醫療服務，他們對“以房養老”也存在著諸多顧慮。
“對廣大公眾而言，基于‘家產傳后’的傳統觀念，房屋留給兒孫已經有數千年的傳統，不能也不應當成為養老的主體工具。‘以房養老’真正的需求者應當針對老年貧困人群，如孤寡老人、近年來出現的‘失獨家庭’以及部分其他原因致貧者。特別是失獨家庭，單靠微薄的政府補助不足以慰藉他們的生活和心靈，如果‘失獨家庭’及孤寡老人這些社會弱勢人群有‘以房養老’的需求，政府部門應當予以支持，并在稅收、交易費用等方面給予他們更多的優惠和幫助。”中國政法大學法和經濟研究中心教授胡繼曄向記者分析說，和歐美國家住房反向抵押貸款目標之一是解決老年貧困化不同，中國解決老年貧困化的主體還是政府主導的第一支柱——基本養老保險，未來還需要大力發展雇主和雇員共同繳費的第二支柱——企業年金、職業年金。住房反向抵押貸款作為養老保險的第三支柱，只是解決老年貧困化的一個可能選項，只能為少數人的補充養老錦上添花，不可能也不應該成為養老保險的主體。
從國際上看，“以房養老”也算是一個小眾業務。英國2012年新發放反向按揭1.75萬單，占同期65歲以上老人比例不足0.2%。保監會副主席黃洪在今年1月底的試點工作座談會上介紹，即使在開展比較早、比較成功的美國，在有條件參與的老年家庭中，也只有約3%的參與比例。
市場風險
房價難預測影響積極性
在住房反向抵押養老保險的推進過程中，“房價”是永遠也繞不開的話題。有意思的是，在這個市場上，“以房養老”的供需雙方都覺得，參與其中不劃算。
每個月的5號，82歲的北京老人錢芬都要在保姆的陪同下，去銀行進行工資的存儲等業務。即使兒女都在國外，這位老人依舊表示不考慮“以房養老”，原因是“我們的考慮很簡單，就是保險公司能給我們多少錢？就算我活到90歲，保險公司最多給我們幾十萬元，但那時候一套房子可能就值幾百萬元了”。
年齡大的老人不接受，歲數相對小的老人也不“信任”這一保險模式。
“現在房價已經很高了，就拿我的這套學區房來說，去年是每平方米7萬元，現在已經直逼9萬元了，如果這套房子用來‘以房養老’，怎么評估？等我身故之后，是按照辦理時的房價還是身故時的房價？”今年61歲的北京市民趙凱擁有三套住房，其中兩套西城區的學區房、一套四環以里的住房。即使如此，上述問題得不到解決，他表示“不敢‘以房養老’”。
查閱相關資料，記者注意到，為了解決房地產價格波動給參與“以房養老”的老人帶來的影響，保監會要求保險公司對投保人抵押房屋增值采取兩種處理方式，即試點產品分為參與型和非參與型。參與型產品是指保險公司可參與分享房屋增值收益；非參與型產品則指保險公司不參與分享房屋增值收益，抵押房屋價值增長全部歸屬于保險受益人。
一位不愿具名的保險行業的業內人士向記者坦言，“老百姓可能想的是漲價問題，我們則需要考慮房價貶值。我國目前房價的絕對值已經很高，在國家宏觀調控、限購等房地產政策下，未來房價繼續上漲的預期越來越大打折扣。在這種情況下，參與型反向抵押養老保險如何根據每年評估分享增值收益，百分比是多少？房產收益還未兌現時一切還只是紙面財富，如何預料老年人身故最終處置時價值幾何”？
上述業內人士進一步分析說，非參與型反向抵押養老保險則面臨更多的問題——如何評估房地產市場未來的波動？以什么樣的標準向老年人發放每月收益？老年人養老保險以什么樣的利率水平償還？
法律風險
抵押房產價值或難實現
不過，即使是非參與型產品，仍面臨法律方面的風險。
保監會關于“以房養老”的53號文件中雖然沒有提及貸款人子女的繼承權問題，但保監會相關負責人在答記者問中提出，參與貸款的老年人過世后，其房產處置所得在償還保險公司已支付的養老保險相關費用后，剩余部分依然歸法定繼承人所有；如果房產處置所得不足以償付保險公司已支付的養老保險相關費用，保險公司將承擔房價不足的風險，不再向老年人的家屬追償。
對此，胡繼曄向記者表示這樣的擔心，在業務開展之初，保險公司為了擴大客戶基礎可以采取這樣的措施，但其面臨的法律風險不容忽視。
2005年1月1日開始實施的《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》，其中第六條規定：對被執行人及其所扶養家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債；第七條規定：業主抵押自己所有房屋，如果該套房產是屬于業主的惟一可以居住房產，而且也有充分證據可證明這一點的時候，那么即使抵押權人向業主追討欠款，法院也不能拍賣、變賣或者抵債。
“一旦老年人與保險公司簽署反向抵押貸款合同，在老年人病重時，有子女入住該抵押房屋，并且聲稱是‘惟一住房’，未來即使老人去世，保險公司也很難將其子女驅離，屆時保險公司將無法實現房產價值。可見，法律風險因素是無法由保險公司自身進行防范的。”胡繼曄說。
這還不是多數保險公司不愿推進“住房反向抵押養老保險”的唯一原因。
政策風險
70年產權問題如何解決
住房70年產權也被視為障礙之一。
“‘到期’的房子肯定養不了老。”趙凱仍舊以“西城的學區房”向記者舉例說，“建造時間在1970年左右，到現在已經46年了，還有24年‘到期’。我要活到90歲，怎么辦”？
不過，問題并非僅此而已。上述不愿具名的保險業內人士的擔憂更加“現實”：“就算還有幾年的使用年限，保險公司依靠剩下的使用年限幾乎無法補償已支付的養老金成本，一方面所能承受的給付能力有限，另一方面所面臨的政策風險也較大。”
記者注意到，根據物權法、城市房地產管理法，土地使用權續期必須重新獲得政府批準，可能要重新繳納土地出讓金，否則土地使用權及其附著的建筑物，都將被政府無償收回，“這是保險業開展此項業務關注的焦點。”上述人士說道。
在胡繼曄看來，基于這些風險因素，借鑒歐美發達國家幾十年的住房反向抵押貸款的經驗教訓，可以發現“以房養老”只是“小眾產品”，在減少老年貧困化方面起到了一定的作用，相當于一款面向老年人的金融創新產品，“總體而言，政府部門應當發展住房反向抵押貸款在解決養老問題中的戰略性作用，制定更加完善的規則，以風險防范為出發點，引導中國剛剛興起的住房反向抵押貸款健康發展”。
據了解，中國目前只有保監會的一份部門規范性文件來規范市場，法律效力比較低，一旦出現糾紛，這個文件到底能不能為投保人提供保護，是未知數。另一方面，政府部門也沒有出臺相應的稅收及補償政策，沒有明確的主管部門。
對此，胡繼曄的建議是，住房反向抵押貸款應進行頂層設計，“我國目前正式支持的僅保監會的53號文件，城鄉建設部門、銀行監管部門、擔保機構都未介入。實際上，我國的銀行業已經有了相當長期的住房抵押貸款經驗，從風險識別與防范、房價壓力測試等許多方面都具有優勢，在住房反向抵押貸款方面應當發揮更重要的作用。未來，我國在保監會53號文件試行的基礎上，應當由中央政府主管部門——保監會、銀監會、住房和城鄉建設部、財政部共同設立國家層面的住房反向抵押貸款保險基金，國家提供稅收減免和部分補貼，同時要求所有提供住房反向抵押貸款的金融機構都強制性地繳納保險基金，以部分抵御未來住房反向抵押貸款市場波動和長壽的風險。特別對于可能中途退出的參保人，應當通過精算，事先在合同中進行約定，確保合同雙方的權益”。
中南財經政法大學金融學院保險系主任袁輝則提出，保險版“以房養老”是實物資產與金融資產的結合，既是金融產品也是觀念產品，住房反向抵押養老保險涉及面廣，既涉及法律，又涉及經濟金融環境和房地產價格的未來走勢，更為重要的是涉及人們的養老觀念的更新，因此該款新產品的推行和市場接受度，需要一個過程，不能急于求成。
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