我愛我家65億元賣給昆百大 業績承諾3年34億元
作 者：王麗新 來 源：證券日報-資本證券網發表日期：2017-03-03
存量房時代來臨，地產中介企業資本動作加速。融創中國耗資26億元領投二手房中介業大鱷北京鏈家，獲得6.25%的股權。依此計算，北京鏈家的估值高達416億元。
而北京鏈家昔日的對手北京我愛我家卻在這一輪洗牌中，以65億元身價賣身昆百大，昆百大擬100%控股我愛我家。
據《證券日報》記者觀察，盡管2015年以來，多家地產中介公司登陸新三板，但謀求A股上市則鮮為少見，這是繼2009年世聯行登陸A股上市，今年搜房借殼萬里股份宣布失敗后，地產中介企業再次謀求登陸A股的動作。不過，我愛我家此次則是曲線上市，成為昆百大上市平臺的控股子公司。
對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《證券日報》記者表示，隨著經紀行業規模擴大，地產中介企業將試圖通過上市來確立資本市場的話語權，行業未來或在近兩年內陸續出現10家左右新上市公司。
65億元賣身昆百大
2月27日早間，昆百大公告，擬以發行股份及支付現金的方式61.82億元收購我愛我家94%股權；同時，昆百大另擬3.78億元協議受讓我愛我家6%股權，實現100%控股。
據公告顯示，昆百大擬向劉田、林潔、張曉晉、李彬等8名自然人股東以及茂林泰潔、新中吉文、達孜時潮、東銀玉衡、偉業策略、瑞德投資、太合達利、執一愛佳、西藏利禾發行股份及支付現金購買其合計持有的我愛我家94.00%的股權，合計支付對價為61.82億元。
據重組報告書顯示，我愛我家成立于1998年，旗下擁有“我愛我家”、“偉業顧問”、“匯金行”以及“相寓”等多個在行業內知名的專業業務品牌，是我國知名的房地產綜合服務企業。截至2016年12月31日，我愛我家業務已涉及包括北京、天津、上海、南京、蘇州在內15個主要一、二線城市，擁有2215家直營門店，旗下經紀人愈4.5萬人。2016年1月份-9月份，我愛我家實現營業收入63億元，凈利潤3億元。標的公司收入及規模均持續擴張，預計未來將進一步實現快速增長。
昆百大表示，將充分發揮雙方業務的協同效應，利用上市公司平臺、加速我愛我家業務發展，協助我愛我家在現有業務的基礎上進一步擴大規模，提升盈利能力，加強規范治理和管理效率，提升企業的核心競爭力。
此外，昆百大還稱，此次交易是公司積極進行主營業務結構調整，向輕資產運營進一步轉型，進入房地產中介服務行業的積極舉措，成為城市綜合服務提供商戰略構想的核心環節。公司預計在原有主營業務基礎上增加新房業務、經紀業務以及資管業務，實現多元化經營，利用公司積累的酒店服務及物業管理經驗將有助于發揮業務協同效應。
對于昆百大來說，商業為主，租賃和房地產業務為輔，此次大手筆并購，是否能夠實現業務調整，實現業績躍升尚存風險。
而在此次交易中，昆百大擬向太和先機等非公開發行股份2.34億股，配套募集資金不超過25億元。這些資金除了支付此次交易的現金對價和中介服務費18.5億元外，主要募投項目為分散式長租公寓裝配項目和房產綜合服務與智能管理平臺項目。
業績承諾3年34億元
值得關注的是，雖然在存量房時代來臨背景下，資本市場里故事多，但租賃市場仍存盈利難的問題。
對此，嚴躍進向本報記者表示，存量物業經營和投資成為未來房地產市場大趨勢，此類物業板塊在大城市的增值空間比較大。比如，中介通過收購二手房房源來進行租賃業務的經營，這背后帶盈利空間大，同時也能夠培育更多的粉絲經濟，所以很多企業看好對此類企業的并購。更為重要的是，目前此類企業都有上市的計劃，積極持股未來的溢價空間比較大。
不過，另有業內分析師認為，我愛我家業務模式相對單一，中介行業由于此前亂象叢生，近期是監管整頓趨嚴的對象。在此市場環境下，昆百大如何整合業務，提高我愛我家利潤？
根據重組預案顯示，對業績承諾、補償與獎勵作出安排，業績承諾的補償義務人劉田等承諾，自2017年1月1日起，我愛我家截至2017年12月31日、2018年12月31日和2019年12月31日實現的累積凈利潤分別不低于5億元、11億元及18億元。簡言之，3年34億元的業績承諾。
對此，有不愿具名分析師向《證券日報》記者表示，這一業績承諾規模是同行業內中最激進的，不知未來三年將如何兌現這一業績，不排除有難以兌現的可能性。
另有分析稱，從此次交易的募投項目來看，長租公寓未來是有市場空間的，但和海外成熟長租公寓市場最大的不同，中國低租金回報率、短租期、低續約率以及高資金成本，使得整個長租公寓行業貨幣化率不高。
此外，有分析師稱，如今國內長租公寓都是走包租+裝修+租后增值服務的商業模式，此重資產運營模式很難發揮規模經濟，最大掣肘在于租期太短，目前分散式公寓租期3年-5年，集中式10年左右，像日本和美國租期都在20年以上，因此沒有足夠的時間去分攤裝修和運營成本；其次在于低續約率，因為前期拿房和裝修投入成本太大，公寓因不持有被收回風險大，導致很難形成規模經濟。所以現在的公寓企業以自如為代表都開始將裝修轉移給房東來承擔，走輕資產包租模式。而據了解，自如品牌也是鏈家經營多年，直至現在規模化之后才得到盈利的。目前來看，分散式長租公寓裝配項目前景如何尚不好判斷。
至于并購完成后，我愛我家管理層是否變動，業務模式如何協同等問題，我愛我家方面避而不談，稱“一切以昆百大公告為準，其他無可奉告”。
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