稅總調研二手房營業稅免征期“5改2”
作 者：張鳳玲 來 源：經濟觀察網發表日期：2014-10-24
記者從國家稅務總局獲悉：二手房交易營業稅的免征期限調整正在研究中。不過，一些地區地稅局已開始悄然松動二手房交易營業稅期限，即由5年修改成2年。其中，天津市地稅局明確將于11月1日開始執行上述政策。
以一套市場成交價格100萬元的普通住宅為例，超過2年但未滿5年，之前出售時需要繳納5%的營業稅即5萬元，同時以5萬元營業稅為基準，分別需要繳納6%、3%、2%的城建稅、教育稅附加和地方教育附加稅合計0.6萬元。在新政策下，這筆合計5.6萬元的費用將取消。
“政府的調控松緊針對的是市場的情況，市場好，收緊；市場差，托市，如果整體情況繼續下滑，不排除中央會在營業稅、契稅等手段上做文章，促進樓市回暖。”一位大型開發商高管說。
上海易居房地產研究院副院長楊紅旭認為，出臺稅收優惠政策，將可能是政府自松綁限購、限貸后的第三輪救市。
在原南京市房管局局長胡志剛看來，這種精準刺激僅僅局限在二三線城市，并不會蔓延到一線城市。
記者獲悉，國家稅務總局已在上海、天津、濟南等省份展開二手房交易營業稅的免征期限調整調研工作，聽取了當地地方政府對稅種的大量意見，目前除了天津市地稅局將于11月開始將5年修改成2年時間，宿州市、銅陵市、包頭市等也悄然松綁了二手房交易營業稅的免征期限，但其他省份并沒有任何松動的跡象。
利用二手房交易營業稅來調整樓市早已不是新鮮事，而差額稅制一直是樓市調控的重要手段，早在2008年12月為了刺激樓市，國務院決定將營業稅征免年限從原政策中的5年改為2年，而在2011年初，為了平抑房價過快上漲，國務院又決定將營業稅征免年限從原政策中的2年改為5年。
國家統計局數據顯示：2014年1-9月份，全國固定資產投資（不含農戶）357787億元，同比名義增長16.1%（扣除價格因素實際增長15.3%），增速比1-8月份回落0.4個百分點。從環比速度看，9月份固定資產投資（不含農戶）長0.77%，第三季度GDP增速為7.3%。
在這一局面下，各種樓市刺激悄然執行，而作為二手房交易營業稅的免征期限正在處于糾結中。
“二手房交易營業稅目前屬于各地稅局管理范疇，因為房地產領域還沒有推行營改增工作，自從執行營改增后，地稅局收取的稅種越來越少，若由5年修改成2年，地稅局的日子會越來越難過，2008年年底的時候國務院決定將營業稅征免年限從原政策中的5年改為2年，當時還沒有實現營改增工作，所以非常簡單地推行了。”北京市朝陽區地稅局工作人員王軍（化名）告訴記者。
繼“取消限購”、“房貸松綁”后，10月份以來，以稅收調整為代表的救市新政頻頻出臺。
安徽宿州近日宣布，在一個月內，個人購買新建商品住房或二手房繳納契稅的，市財政按所繳納契稅額的100%給予住房補貼；山東濰坊也公布購房補貼新政，對個人購買90平方米以下首套商品住房或二手住房的，給予實繳契稅額100%補貼；10月23日天津市地稅局告訴記者，從下月開始天津市的二手房交易營業稅的免征期限調整期限由5年變為2年。
是否應使二手房交易營業稅的2年免征期限變成全國性的“常態”？胡志剛認為，盲目出臺類似的政策在全國推開有些操之過急，政府的政策應該保持相對穩定，盡管目前房地產市場不太景氣，如果盲目改為2年免征，刺激的或許還是投機和炒作，而不是保護剛需，那些自住性需求還是會受到打擊。開發商也會迷惑，到底市場的邊際在哪里，需求在哪里。
“我們雖然看到房子不好賣，但沒有看到房企倒閉，而看到了房企在創新，大家干勁十足，現在呢？有了藥，繼續吃這個藥？這樣會讓房企越來越沒有活力。”
華遠地產前董事長任志強表示：“隨著GDP的下滑，房地產的政策周期變化會比過去更猛烈，可能今天給你打一針，你的體溫就30度，明天給你一針，你的體溫就99度了，這個度數取決于GDP的搖擺。”
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