中糧系五年交付20家大悅城 逆勢擴張埋隱憂
來 源：時代周報發表日期：2015-07-23
整合更名之后，中糧系麾下的大悅城地產有限公司（以下簡稱“大悅城地產”）展開一番逆市擴張。隨著全國第八座大悅城落子杭州，中糧系“五年內交付20家大悅城”的戰略野心再度曝光。
一時間，大悅城地產又被推上輿論巔峰。拓展版圖本是好事，但擺在大悅城地產眼前的，還有上半年盈利大幅下滑的預警，以及截至去年底僅90萬平方米總土儲的“斷炊”風險。
大悅城的不斷擴張，正是中國開發商“跑馬圈地”商業地產的一個縮影，但商業地產競爭加劇和電商沖擊等一系列挑戰，也使得大悅城新項目的運營道路充滿未知數。截至去年底，大悅城地產的現金流入凈額為-29.62億元。
如何在規模與利潤間找到平衡？時代周報記者就此聯系采訪了大悅城地產。
品牌整合坎坷路
2004年12月，國資委一紙任命，46歲的華潤集團副董事長兼總經理寧高寧就任中糧集團董事長，中糧系地產業務整合計劃便被提上日程。深諳資本市場之道的寧高寧，就職第二年就通過借殼深寶恒將當時主營房地產業務的中糧地產帶進A股。
彼時，寧高寧希望在一個體系下的中糧地產、商業、旅游、酒店等齊頭并進。中糧系住宅和商業地產分野格局在當時萌芽。不過直到2013年12月，以商業地產為主的中糧置地才正式登陸香港資本市場，與A股上市的中糧地產并肩存在。
走走停停長達10年之久的中糧系地產業務整合終于邁出一大步。在此之前的多次“整而不合”，令中糧地產和中糧置地在業務、股權、甚至管理都出現混亂，同業競爭屢屢被外界詬病。他們業務交叉點集中體現在對“大悅城”這一商業品牌的追逐上。
此前，自2007年第一座大悅城—北京“西單大悅城”開業以來，全國已陸續有西單、沈陽、朝陽、上海、天津、煙臺等6座大悅城投入運營，另外深圳、成都大悅城也都處于籌備階段，但大悅城的品牌歸屬卻一直都并不明朗，如深圳、沈陽、成都等大悅城項目歸屬權在中糧地產。
同樣，在住宅領域雙方亦有交叉，如以商業地產為核心的中糧置地，其2013年的收入中有六成來自旗下四個高端住宅項目。
作為首批六家央企改革試點之一的中糧集團，在去年重點厘清地產業務同業競爭難題，2014年11月，中糧集團將6個大悅城項目注入中糧置地，并將中糧置地改名大悅城地產。
在今年年初業績發布會上，中糧集團副總裁、大悅城地產董事長周政表示，公司內部強調大悅城綜合體這個品牌，即專注于以大悅城為主的商業地產發展。
五年運營20個大悅城
今年7月8日， 全國第八座大悅城正式落地杭州。周政在杭州發布會上稱，未來計劃2-3年完成11家大悅城的打造、5-8年內大悅城將增加至20-30個，其中深圳和南京興建大悅城已進入籌備階段。
對于未來的前景，大悅城方面顯得信心滿滿。在回復時代周報記者的采訪提綱中，大悅城方面稱，“公司計劃借鑒煙臺大悅城的經驗，有序地將大悅城的成功模式復制，力爭通過持有和銷售業態的合理配比，實現滾動開發”。
現實是否如此樂觀？大悅城2014年年報顯示，截至去年底，其土地儲備面積僅90萬平方米，待開發的土地使用權面積僅55.85萬平方米。具體來看，這僅相當于9個朝陽大悅城大小的土地儲備，讓大悅城地產的未來擴張蒙上“斷炊”風險。
近兩年，中糧置地甚少公開拿地，在未更名成大悅城之前，其曾在去年初制定了新增100萬平方米土地的計劃，最后卻僅在海南拿了三塊住宅用地，目標完成度僅15%。今年4月，大悅城地產以12.08億元競得上海某地塊股權，使用權面積約為2.5萬平方米，總建筑面積為8.3萬平方米，這幾乎是兩年來大悅城商用土儲的唯一“進賬”。
面對質疑，大悅城地產在回應中稱：“未來5年，公司希望通過合作開發、輕資產等多種方式在一、二線城市完成20個大悅城（含現有的8個項目）的布局。”
“大悅城地產的盈利主要靠大悅城的項目來支撐，其中又以北京為主，如果到了其他地方進行項目復制，顯然效果未知，這和當地的消費力和黏性客戶都是有關系的。”有熟悉大悅城的業內人士告訴時代周報記者，如沈陽大悅城都是經過調整后，業績才有所改善，而新項目的拖累和當前商業地產環境的下行，或將使得大悅城難以避免的業績下滑。
對于布局一、二線城市的大悅城地產而言，壓力不可謂不大。據年報顯示，截至去年底其現金流入凈額僅-29.62億元，總有息借款月250億元，不過其現金及銀行結存尚有62.56億元，元氣尚存。
“公司正在積極探索包括輕資產在內的商業地產開發模式，依托央企背景及大悅城品牌，無論在公開市場，還是并購市場，我們仍然有較強的競爭力與議價能力。”大悅城地產回應稱，公司適時對部分非核心資產進行處置，回流現金，支持主業發展。
逆勢擴張埋隱憂
盡管大悅城計劃面面俱到，但市場走低、成本高企和電商沖擊時不可避免的問題，這也是困擾行業的難題，近期一系列零售上市公司財報業績都明顯下滑甚至虧損。
若單從大悅城項目的收入上看，其旗下的6個大悅城項目無一例外地一路飄紅，其中以天津大悅城為最，營收達20.01億元，同比增長48.4%。但從其2014年年報的整體來看，卻并非那樣樂觀。
截至2014年底，大悅城地產全年營收57.13億元，同比下降16.1%，而年度溢利為19.47億元，同比下降45.0%。公司所有者應占溢利為16.73億元，同比下降46.3%。此外其去年每股基本盈利僅0.168元，同比增加-67.3%，外界不由得對其盈利能力產生質疑。
日前，大悅城地產發布盈利預警稱，預期截至2015年6月30日六個月的溢利將較去年同期錄得大幅下跌。
在回應中，大悅城地產將原因歸納為三個，一是同口徑同比的投資性物業評估增值的下降，從而導致凈利潤的下降；二是自2014年以來，銷售型物業可結算資源較少，銷售型物業結算收入下降；三是新開酒店項目尚處培育期，收入較低。
易居智庫研究總監嚴躍進表示，從地產公司的財務角度看，經營業績出現下滑，和項目的入市節奏不連貫是有一定關系的。后續一旦項目入市，那么此類盈余方面的虧空是可以得到彌補的。
在進一步深入開展輕資產模式之前，物業銷售無疑仍是大悅城地產獲取現金的主要來源。
在年初的廈門會議中，大悅城地產坦言，由于受制于綜合體開發的不均勻，今年可售貨源僅80億元，多數集中于四季度，該部分項目2016-2017年方能入賬，所以今年收入仍將下降。
事實上，對于物業開發收入的比重仍占大悅城收入四成以上，隨著大悅城目前的一些物業銷售項目相繼步入尾盤銷售的階段，土地儲備的不足或將成為制約其未來復蘇的枷鎖。
“2014年末，公司的收入結構中可持續性收入占比已經超過60%。未來隨著銷售型物業貨源的補充，銷售型收入將有所擴大，但可持續性收入仍然為維持在40%左右的比例。未來穩定且持續增長的可持續性收入及不斷補充的銷售型收入將為公司業績提供保障。”大悅城地產回應稱。
另外，目前商業地產經營難度不斷提升，經濟下行導致消費力不足，實體商業競爭無序、O2O模式尚未成型，諸多問題都在困擾著商業地產發展。“我們聚焦18-35歲客群，圍繞客群需求變化趨勢作出相應變革。”大悅城地產表示，如何最大化地利用客群產生的價值提升經濟效益，是今年的研究重心之一。
本文關鍵字：中糧
- 相關文章
-
關注學院官方微信 
