“情事變更”將被嚴格適用 退房官司或更難打贏

來 源：第一財經日報發表日期：2012-02-21

        因為房地產限購、限貸以及房價回落，引發的交易糾紛正在增加。最高人民法院日前發出的一紙通知，引起了業界的高度關注。
　　最高人民法院日前下發《關于當前形勢下加強民事審判切實保障民生若干問題的通知》（下稱《通知》），要站在維護法律嚴肅性、落實國家調控政策，以及維護經濟社會平穩較快發展的高度，嚴格適用情事變更原則，正確認定變更的情事與正常的市場風險、交易風險之間的界限，提高市場行為的可預見性和合同利益的確定性與可信賴性，促進房地產市場健康發展。
　　這段表述中，最受關注的莫過于“嚴格適用情事變更原則”。上海大邦律師事務所合伙人張黔林對《第一財經日報》表示：“我的理解，嚴格適用就是不用的意思。”
　　所謂情事變更，是指在合同有效期間，非因當事人雙方的原因，發生定約時難以預料的情事變更，如維持合同發生當時的效力，其履行顯失公平時，當事人一方可請求仲裁機關或人民法院變更或解除本項合同，以維持公允。
　　張黔林表示，最近幾年，隨著房地產調控的深入，限購、限貸等政策的出臺，影響了部分人的履約能力，導致不能購買房產或者購買成本過大。同時對房地產市場下行的預期，也影響了買家心態，不少買家以此為借口，拒絕履行合同。
　　據北京媒體報道，2010年4月12日，北京市購房人張先生與房主宋女士簽下合同，購買其一套房屋，總價555萬元，張先生計劃貸款200萬元。同年4月17日，國務院出臺限購令。因所購房屋正是第三套房，張先生無法得到銀行貸款。為此，張先生起訴到北京市海淀區人民法院要求與宋女士解除合同，退還定金。去年8月，海淀區法院審理認為，新政導致合同成立后客觀情況發生了不屬于商業風險的重大變化，是張先生在簽訂合同時無法預見的，如果要求張先生繼續履行合同，對其明顯不公平，屬于合同情事變更。該法院一審判令雙方解除合同，宋女士返還張先生定金15萬元。
　　時至今日，從2010年持續至今的房地產業宏觀調控政策愈發嚴厲，“限購”、“限貸”政策已在全國絕大部分房地產熱點城市落地，而房價在此影響之下也出現下行趨勢。與此相對應的是，房貸新政實施后，因解除合同而導致的損失該由誰承擔的糾紛在各地屢見不鮮，其中一些人以新政是情勢變更為由起訴到法院。
　　北京市中邁律師事務所合伙人薛起堂律師認為，由房地產行業的政策變化所導致的購房者無法履行合同，有適用情事變更原則的可能，“但由市場價格變動引起的，顯然不適用情事變更原則，因為價格的變化是市場經濟規律決定的。”