董希淼：限購之后房貸還會不會快速增長
作者董希淼系中國人民大學重陽金融研究院客座研究員，本文刊于10月13日新浪網。
對普通老百姓而言，一方面可以積極借助個人住房貸款更快地實現買房夢，更好地改善居住質量;另一方面要科學使用貸款等手段，將個人和家庭的杠桿率控制在合理水平。一般而言，每月還款本息總和不宜超過月收入的50%，最好控制在三分之一以內。
今年“十·一”前后，全國各主要城市紛紛出臺房產限購政策，住房信貸政策也相應收緊，整個房地產市場山雨欲來風滿樓。
與此同時，今年來我國商業銀行個人住房貸款保持快速增長。央行發布的8月份金融統計數據報告顯示，8月人民幣貸款增加9487億元，其中個人住房貸款增長5286億元，占55.7%，成為信貸增長主力。雖然9月數據還沒出來，但從市場情況看，預計個人住房貸款仍然將保持較高的增速。
對于個人住房貸款，我們有三個疑問：
第一，個人住房貸款為什么會如此高速增長?
從外因看，從去年下半年開始，以銀行理財為代表的金融產品收益率逐步下降，銀行理財產品3個月平均收益率從2015年年初的5%以上，下滑至目前的3.89%，定期存款等金融產品收益率也都開始下滑。正常的投資、儲蓄需求下降，投機需求上升，房地產市場迅速成為資金的蓄水池，居民財富配置呈現出“再房地產化”的勢頭。房地產是我國支柱產業，在政策導向上，相關部門鼓勵商業銀行加大對居民家庭購買首套和改善型普通自住房的支持力度。
從內因看，在我國經濟下行的環境下，企業有效信貸需求不足，銀行公司業務增長速度有所下降，而且風險上升較快。因此，拓展個人貸款，成為不少銀行的重要選擇。而個人消費貸款、經營貸款的風險也開始逐步暴露，個人住房貸款業務風險相對可控，且利潤增長較為持續穩定，使得銀行將個人信貸重點向個人住房貸款傾斜。個人住房貸款向來是零售信貸業務的重要抓手，具有較強的聯動效應，可以帶動零售資產端業務，再由資產端拉動負債端業務，實現整個零售板塊的綜合營銷。
所以說，個人住房貸款呈現出較高的增長勢頭，并不偶然。近年來，商業銀行個人貸款規模持續增長，在貸款總規模中的占比穩步提高。2015年，上市銀行中的大型銀行、股份制銀行和城商行個人住房貸款平均增速分別達18.8%、26.3%和12%。
第二，個人住房貸款快速增長背后是否存在隱患?
目前我國住房貸款增速的大幅提升，既有我國居民住房需求不斷增長的影響，更是房價大幅上漲刺激下的居民投資(投機)熱情所帶動。
從國際房地產的發展情況來看，房地產具有金融屬性，房價與當地的經濟發展狀況是息息相關的。據統計美國新房銷售均價的年均漲幅和美國名義GDP的年均增速大體相當，均為6%左右。我國目前這一輪房地產快速上漲，是由政策、流動性、投機需求等多因素推動的。我國個人住房貸款風險雖然總體可控，但也要注意可能的風險。首先，是要注意區域性差別，區分一線、二線和三四線城市房地產市場的風險;其次，要注意防范一些房地產過熱地區的房貸風險及那些以炒房為目的的客戶;最后，要預防房地產風險傳導到金融體系，進而引發銀行業危機乃至系統性金融危機。當然，這樣的危機在我國爆發的可能性并不大。
高速增長的個人住房貸款，會不會對銀行資產質量帶來壓力?個人住房貸款因為以住房進行抵押，風險相對較小，一般而言屬于優質資產。目前，商業銀行個人住房貸款占整個貸款的比例在20%左右，不良貸款率不到0.5%，遠遠低于整體銀行業2%左右的不良貸款水平。即使個人住房貸款的不良率同比略有上升，總體上來看個人住房貸款對于銀行資產質量還是帶來了正向的作用。
第三，個人住房貸款快速增長勢頭能否持續?
本次房價漲幅創歷史之最，本次的房地產調控也堪稱是史上最嚴：限購范圍方面不僅是“北上深”，杭州、南京、合肥、蘇州、天津、武漢等城市也加入了限購的行列，首付比方面不同城市均有較大幅度的提升，購房的門檻也隨之提高，預計這一輪地產小周期趨于結束，房價快速上漲將接近尾聲。
由于目前出臺了限購、限貸政策，貨幣政策維持穩健中性，這些因素在短期內將使限購城市的商品房銷售面積出現一定程度的回落，個人住房貸款的爆發性增長或將出現拐點。據媒體報道，10月12日下午，央行召開商業銀行住房信貸會議，要求銀行理性對待樓市，控制好相關貸款風險。
但我國新型城鎮化還要經歷相當長的過程，未來一段時間內，我國居民住房需求仍將呈增長態勢，個人住房貸款發展也將保持健康穩定。
不少人還擔心個人住房貸款的過快增長，會產生擠出效應，如減弱對“三農”、小微等薄弱領域的信貸投入。其實，這種擔心是不必要的。當下整個銀行體系資金是充裕的，商業銀行并不缺流動性，缺的是優質的信貸資產。個人住房貸款的增長不會產生明顯的擠出效應。銀行業最終實現可持續發展還要依靠實體企業，相信商業銀行會根據國家政策導向和自身發展需求，進一步做好對實體經濟的服務，加強對“三農”、小微企業的支持。
當然，對普通老百姓而言，一方面可以積極借助個人住房貸款更快地實現買房夢，更好地改善居住質量;另一方面要科學使用貸款等手段，將個人和家庭的杠桿率控制在合理水平。一般而言，每月還款本息總和不宜超過月收入的50%，最好控制在三分之一以內。
