重陽問答：如何看待近期房地產市場及其未來走勢
Q：請問重陽投資如何看待近期房地產市場及其未來走勢?
A：2014年房產新政以來，全國房地產銷量保持較快增長。樓市銷售向好是多種因素共同作用的結果。宏觀政策上，經濟下行背景下貨幣穩健略偏寬松，社會流動性充裕。產業政策上，消化房地產庫存被中央列為了2016年經濟工作五大任務之一，國家進一步降低購房首付比例和契稅、營業稅稅率。居民資產配置的角度來看，去年股市波動后缺乏賺錢效應，人民幣貶值預期下社會資金缺乏保值渠道，對一線城市房價上漲也起到推波助瀾作用。展望未來，房地產市場可能仍將呈現較強結構性分化特征。總體看，目前房地產市場杠桿風險相對可控，但需警惕一線城市房價“天花板”。
首先，全國范圍內樓市去庫存任務艱巨，房地產投資難有大幅好轉。當前房地產市場仍然具有較強的結構性特征，一線城市由于土地資源稀缺和人口流入，地價和房價持續快速上漲;三四線城市房地產庫存量仍然較大，去庫存壓力加大。由于一線城市在全國房地產開工和投資中占比已經很低，一線城市房價上漲難以對全國數據產生直接影響。去年下半年以來，全國土地出讓面積同比降幅縮小，意味著中短期全國房地產投資增速仍將保持低位。
其次，居民購房杠桿總體仍然不高，風險可控。我國居民部門負債水平相對較低，目前居民部門貸款在銀行境內貸款中的余額中占比不到30%，大幅低于企業貸款;而美國、加拿大、澳大利亞等發達國家居民貸款占全部貸款的比重超過50%。盡管近期國內出現了“首付貸”等創新金融工具，但由于利率較高，主要用于短期資金過橋。此外，房屋交易成本高、流動性差，也使得居民高杠桿投機炒房只是個別現象。因此，居民部門按揭貸款風險總體可控。
最后，警惕一線城市房價天花板。當前一線城市房價總體反映了市場供求關系，但需警惕房價的兩個天花板。一是美元價格的天花板。房地產，特別是一線城市房產具有較強金融資產屬性，在一定程度上具有國際比價參考性。當前一線城市房價較高，大量富裕階層通過房產投資積累了可觀財富，在人民幣匯率相對穩定前提下，富裕階層資產海外配置動力會增強，由此形成一線城市房價的美元價格天花板。二是人民幣價格的天花板。一般而言，改善型置換需求由于存量房產增值和收入增長，普遍能夠接受房價上漲，但當房價處于高位，且漲幅快于工資漲幅情況下，首次置業需求可能因為支付能力有限而逐漸萎縮，由此構成一線城市房價的人民幣價格天花板。
